Appartement GES : le guide complet 2026 pour tout comprendre et agir

Qu’est-ce que le GES d’un appartement et pourquoi est-il devenu incontournable ?

Le GES (Gaz à Effet de Serre) d’un appartement mesure la quantité de CO₂ émise par le logement pour son chauffage, sa climatisation et sa production d’eau chaude sanitaire. Exprimé en kgCO₂eq/m²/an, ce chiffre est indiqué sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) depuis 2006. Depuis la réforme de juillet 2021, le DPE est opposable et le GES est devenu un critère aussi important que la consommation énergétique : un logement mal classé sur le GES peut être interdit à la location dès 2028, voire 2025 pour les pires profils.

Concrètement, l’étiquette GES va de A (très faible émission, moins de 6 kgCO₂eq/m²/an) à G (plus de 80 kgCO₂eq/m²/an). Pour un appartement, la source principale de GES est le chauffage. Si votre immeuble est chauffé au gaz ou au fioul collectif, votre GES sera probablement élevé, même si votre consommation individuelle est modérée. À l’inverse, un chauffage électrique récent ou une pompe à chaleur peut descendre l’étiquette en D ou C. Le GES n’est pas une fatalité : des travaux ciblés sur l’isolation et le système de chauffage peuvent le faire baisser significativement.

Pour les propriétaires bailleurs, le GES est un levier d’action prioritaire. Un appartement classé F ou G au GES est considéré comme une passoire thermique et ne pourra plus être loué après le 1er janvier 2028. Même si le DPE global est en D, un GES très mauvais peut bloquer la location. C’est pourquoi AlefDiag recommande de toujours vérifier l’étiquette GES avant d’acheter ou de louer un bien.

1. Vérifier l’étiquette GES sur le DPE — Récupérez le DPE de votre appartement (ou faites-le réaliser). Regardez la flèche GES : si elle est en F ou G, des travaux sont nécessaires avant 2028. Notez la valeur en kgCO₂/m²/an.
2. Identifier la source principale de GES — Le GES vient surtout du chauffage et de l’eau chaude. Vérifiez si votre immeuble utilise du gaz, du fioul, de l’électricité ou un réseau de chaleur. Si c’est du fioul, le GES sera élevé.
3. Consulter le calendrier des interdictions — Reportez-vous au <a href="/calendrier/">calendrier des interdictions de location</a>. Si votre GES est G, la location sera interdite au 1er janvier 2028. Si c’est F, vous avez jusqu’en 2028 pour le DPE global.
4. Prioriser les travaux d’isolation — Commencez par l’isolation des combles (si accessible) et des murs. Ces travaux réduisent les besoins de chauffage et donc le GES. Faites appel à un professionnel RGE pour les aides.
5. Envisager le changement de chauffage — Si votre chauffage est au gaz ou au fioul, étudiez le remplacement par une pompe à chaleur ou un raccordement à un réseau de chaleur. Cela peut diviser le GES par deux.
6. Demander un DPE collectif en copropriété — Si vous êtes en copropriété, demandez à votre syndic de faire réaliser un DPE collectif. Cela permet de connaître le GES global et de planifier des travaux communs.
7. Vérifier les aides financières disponibles — MaPrimeRénov’, les CEE, et les aides locales peuvent financer une partie des travaux. Renseignez-vous avant de commencer. Les travaux doivent être réalisés par un professionnel RGE.
8. Planifier un audit énergétique si nécessaire — Pour les logements classés F ou G, un audit énergétique est obligatoire avant la vente. Il propose un scénario de travaux pour améliorer le GES. AlefDiag peut le réaliser.

Obligations légales : quand le GES bloque-t-il la location d’un appartement ?

Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G au DPE (consommation > 450 kWh/m²/an) sont interdits à la location. Mais attention : le GES peut aussi être un facteur bloquant même si la consommation énergétique est moyenne. La loi Climat et Résilience prévoit un calendrier des interdictions de location basé sur le couple « Énergie + GES ». En pratique, un appartement avec un GES classé G sera interdit à la location au 1er janvier 2028, quelle que soit sa classe énergétique, sauf si des travaux sont réalisés.

Pour les appartements en copropriété, la situation est plus complexe. Le GES collectif (chauffage et eau chaude communs) impacte tous les lots. Même si votre appartement est bien isolé, si la chaudière collective est au fioul, votre GES sera élevé. Dans ce cas, les travaux doivent être votés en assemblée générale, ce qui peut prendre plusieurs années. AlefDiag conseille aux copropriétaires de demander un DPE collectif ou un audit énergétique pour anticiper.

En 2026, aucune nouvelle interdiction n’entre en vigueur, mais les propriétaires de logements classés F (énergie) doivent déjà savoir qu’ils seront interdits à la location en 2028. Le GES est un indicateur clé pour prioriser les travaux : si votre GES est en F ou G, commencez par changer le système de chauffage ou isoler les murs et combles. Pour un appartement, l’isolation des murs par l’extérieur est souvent impossible sans accord de copropriété, mais l’isolation des combles ou l’installation d’un thermostat peuvent déjà améliorer la note.

Comment lire et interpréter l’étiquette GES de votre DPE ?

L’étiquette GES figure sur la première page du DPE, juste à côté de l’étiquette énergétique. Elle est représentée par une flèche colorée allant du vert (A) au rouge (G). Pour un appartement, les seuils sont les suivants : A (≤ 6 kgCO₂eq/m²/an), B (7 à 11), C (12 à 20), D (21 à 35), E (36 à 55), F (56 à 80), G (> 80). Ces seuils sont nationaux et s’appliquent à tous les logements, qu’ils soient individuels ou collectifs.

Le GES est calculé à partir de la consommation d’énergie primaire, en appliquant des coefficients d’émission propres à chaque source d’énergie. Par exemple, le gaz naturel émet 0,227 kgCO₂/kWh, le fioul 0,324, et l’électricité 0,079 (grâce au faible contenu carbone du mix électrique français). Ainsi, un appartement chauffé au gaz aura un GES plus élevé qu’un logement électrique, à isolation égale. Le DPE prend aussi en compte l’eau chaude sanitaire, la climatisation et les auxiliaires (ventilation, pompes).

Pour les propriétaires, il est essentiel de comprendre que le GES n’est pas une simple donnée technique : c’est un critère réglementaire qui peut empêcher la vente ou la location. Si votre DPE affiche un GES en F ou G, vous devez envisager des travaux. AlefDiag propose un accompagnement pour faire réaliser un DPE et analyser les résultats. N’hésitez pas à comparer votre étiquette avec les sept classes du DPE pour savoir où vous vous situez.

Travaux prioritaires pour améliorer le GES de votre appartement

Pour faire baisser le GES d’un appartement, deux leviers principaux : réduire la consommation d’énergie (isolation, régulation) et changer la source d’énergie (remplacer le gaz ou le fioul par une pompe à chaleur ou un réseau de chaleur). En copropriété, le premier levier est souvent le plus accessible. L’isolation des combles (si vous êtes au dernier étage) ou des planchers bas (rez-de-chaussée) peut réduire les besoins de chauffage de 20 à 30 %, ce qui abaisse mécaniquement le GES.

Le second levier, le changement de chauffage, est plus lourd mais plus efficace. Passer d’une chaudière gaz individuelle à une pompe à chaleur air/eau peut diviser le GES par deux. En copropriété, le passage du fioul au gaz (ou mieux, au bois ou au solaire thermique) peut améliorer la classe de plusieurs lettres. Attention : les travaux doivent être réalisés par des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour bénéficier des aides comme MaPrimeRénov’.

Enfin, des gestes simples comme l’installation d’un thermostat programmable, le remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage, ou l’isolation des tuyaux de chauffage peuvent améliorer le GES de un ou deux crans. Pour un plan d’action personnalisé, AlefDiag recommande de consulter par où commencer les travaux. L’audit énergétique obligatoire pour les logements classés F ou G peut aussi vous guider.

Cas particulier des copropriétés : comment gérer le GES collectif ?

Dans une copropriété, le GES d’un appartement dépend en grande partie du système de chauffage et d’eau chaude collectif. Si l’immeuble est chauffé par une chaudière gaz ou fioul commune, tous les lots auront un GES similaire, même si certains sont mieux isolés que d’autres. Le DPE individuel prend en compte la quote-part des consommations communes, ce qui peut pénaliser les appartements bien isolés dans un immeuble mal chauffé.

Pour améliorer le GES collectif, la copropriété doit voter des travaux en assemblée générale : remplacement de la chaudière, isolation des murs par l’extérieur, installation de panneaux solaires thermiques, ou raccordement à un réseau de chaleur urbain. Ces travaux sont souvent longs et coûteux, mais ils peuvent être subventionnés par des aides publiques (CEE, MaPrimeRénov’ Copropriété). En attendant, chaque copropriétaire peut agir sur son lot : isolation des combles, remplacement des fenêtres, régulation individuelle.

AlefDiag intervient partout en France pour réaliser des DPE individuels et collectifs. Si vous êtes copropriétaire, demandez à votre syndic de faire réaliser un DPE collectif pour avoir une vision globale. Cela permet de prioriser les travaux et d’éviter les mauvaises surprises lors de la vente ou de la location. Pour trouver un diagnostiqueur près de chez vous, consultez trouver sa commune.

Foire aux questions sur le GES des appartements

Cette section répond aux questions les plus fréquentes que se posent les propriétaires et locataires sur le GES. Les réponses sont basées sur la réglementation en vigueur en 2026.

• Le GES est-il opposable ? Oui, depuis le 1er juillet 2021, le DPE (et donc le GES) est opposable. En cas d’erreur, le vendeur ou le bailleur peut être poursuivi.
• Puis-je louer un appartement avec un GES F ? Oui, jusqu’au 31 décembre 2027, si la classe énergétique n’est pas G. À partir de 2028, les logements classés G (énergie ou GES) seront interdits à la location.
• Le GES est-il le même que le DPE ? Non, le DPE donne deux étiquettes : une pour l’énergie (consommation) et une pour le GES (émissions). Les deux sont affichées sur le même document.
• Comment connaître le GES de mon appartement ? Il faut faire réaliser un DPE par un diagnostiqueur certifié. AlefDiag peut vous aider à faire réaliser un DPE rapidement.
• Le GES peut-il être amélioré sans travaux ? Non, le GES dépend des caractéristiques physiques du logement. Seuls des travaux (isolation, changement de chauffage) peuvent le modifier.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre GES et DPE ?

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est un document qui comporte deux étiquettes : l’étiquette énergétique (consommation en kWh/m²/an) et l’étiquette GES (émissions de gaz à effet de serre en kgCO₂/m²/an). Le GES est donc une partie du DPE, mais les deux sont réglementairement liés : un logement peut être bon sur l’énergie et mauvais sur le GES.

Un appartement avec un GES F peut-il être vendu ?

Oui, la vente n’est pas interdite pour les logements classés F ou G, que ce soit sur l’énergie ou le GES. En revanche, le vendeur doit fournir un DPE valide (moins de 10 ans) et informer l’acheteur. À partir de 2028, les logements G ne pourront plus être loués, mais la vente reste possible, avec une décote probable.

Comment réduire le GES d’un appartement en copropriété sans voter de travaux ?

Vous pouvez agir sur votre lot : isoler les combles si vous êtes au dernier étage, remplacer les fenêtres, installer un thermostat programmable, ou changer votre chaudière individuelle si elle existe. Ces actions réduisent votre consommation et donc votre GES. Pour les parties communes, vous devrez passer par une assemblée générale.

Et pour votre commune, concrètement

Ce guide vaut partout en France. Les chiffres de votre commune — répartition réelle des étiquettes, âge du bâti, énergie de chauffage, part de passoires — sont sur sa propre page, calculés sur ses propres diagnostics : trouver ma commune.

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