DPE collectif, PPT et plan de travaux en copropriété : qui décide quoi ?

DPE collectif (Diagnostic de performance énergétique à l'échelle du bâtiment)

Le DPE collectif est un diagnostic de performance énergétique réalisé pour l'ensemble d'un bâtiment d'habitation collective. Il évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre du bâti, contrairement au DPE individuel qui porte sur un seul logement. La loi « Climat et Résilience » rend sa réalisation obligatoire selon un calendrier échelonné : le 1er janvier 2024 pour les bâtiments dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001, et le 1er janvier 2025 pour les autres bâtiments d'habitation collective. Concrètement, en tant que copropriétaire, vous devez vérifier que le syndic a bien commandé ce DPE collectif. Il servira de base pour établir le plan pluriannuel de travaux (PPT) et pour informer les acquéreurs et locataires. Source : Ministère de la Transition écologique

Source : ecologie.gouv.fr

PPT (Plan pluriannuel de travaux)

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est un document obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots (depuis le 1er janvier 2023) et de 50 à 200 lots (depuis le 1er janvier 2024). Il liste les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, et à la performance énergétique. Le PPT est établi sur la base du DPE collectif et du diagnostic technique global (DTG) s'il existe. Concrètement, le syndic doit présenter le PPT en assemblée générale pour vote. Les copropriétaires décident ensuite des modalités de réalisation et de financement. Les textes fournis ne précisent pas la durée de validité du PPT, mais il est généralement révisé tous les 10 ans.

Source : service-public.gouv.fr

Diagnostic technique global (DTG)

Le diagnostic technique global (DTG) est un document facultatif mais recommandé pour les copropriétés. Il analyse l'état de l'immeuble (parties communes, équipements, etc.) et propose des travaux prioritaires. Le DTG peut être utilisé comme base pour établir le plan pluriannuel de travaux (PPT). Lors d'une vente, le vendeur doit remettre à l'acquéreur les conclusions du DTG s'il existe, dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Concrètement, si votre copropriété a déjà réalisé un DTG, vous devez le fournir à tout acheteur potentiel. Les textes fournis ne précisent pas de délai de validité du DTG, mais il est généralement actualisé tous les 10 ans.

Assemblée générale des copropriétaires

L'assemblée générale des copropriétaires est l'instance qui prend les décisions concernant la copropriété. C'est elle qui vote les travaux proposés dans le plan pluriannuel de travaux (PPT) et qui approuve le budget prévisionnel. Le syndic convoque l'assemblée au moins une fois par an. Concrètement, en tant que copropriétaire, vous participez aux votes sur les diagnostics (DPE collectif, DTG) et sur les travaux. Les textes fournis précisent que le syndic doit transmettre au notaire un certificat de moins d'un mois attestant que vous n'avez pas de dette envers le syndicat avant la vente. Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années doivent être remis à l'acquéreur.

Syndic de copropriété

Le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il est chargé de faire réaliser les diagnostics obligatoires (DPE collectif, DTG) et de préparer le plan pluriannuel de travaux (PPT). Il convoque les assemblées générales et exécute leurs décisions. Concrètement, c'est le syndic qui commande le DPE collectif auprès d'un diagnostiqueur certifié et qui présente le PPT au vote. Avant une vente, le syndic établit un état daté indiquant les sommes dues par le vendeur ou au vendeur, et transmet un certificat de moins d'un mois attestant l'absence de dette. Les textes fournis ne précisent pas de sanction spécifique pour le syndic en cas de manquement.

Carnet d'information du logement (CIL)

Le carnet d'information du logement (CIL) est un document obligatoire pour les logements ayant fait l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable de travaux déposé(e) à partir du 1er janvier 2023, ou ayant subi des travaux de rénovation depuis cette date. Il regroupe les informations sur les performances énergétiques, les équipements et les travaux réalisés. Concrètement, si vous vendez un logement en copropriété construit ou rénové après cette date, vous devez remettre le CIL à l'acquéreur dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Les textes fournis ne précisent pas de sanction pour son absence, mais il fait partie des documents obligatoires à fournir.

Source : service-public.gouv.fr

État daté

L'état daté est un document établi par le syndic à la demande du vendeur avant la vente d'un lot de copropriété. Il indique, à la date de sa réalisation, les sommes dues par le vendeur au syndicat (charges impayées) et celles dues par le syndicat au vendeur (avances). Ce document permet à l'acquéreur de connaître les dépenses liées à son lot et d'anticiper les charges futures. Concrètement, vous devez demander cet état daté au syndic avant la signature de l'acte de vente. Les textes fournis ne précisent pas de délai de validité, mais il doit être récent (quelques semaines).

Source : service-public.gouv.fr

Certificat du syndic

Le certificat du syndic est un document de moins d'un mois qui atteste que le vendeur n'a pas de dette envers le syndicat des copropriétaires. Il est transmis au notaire avant la vente. Concrètement, sans ce certificat, la vente peut être retardée. Les textes fournis précisent que le syndic doit le transmettre au notaire, mais ne mentionnent pas de sanction en cas de défaut. Ce document est distinct de l'état daté, bien que tous deux concernent la situation financière du vendeur.

Source : service-public.gouv.fr

Loi Carrez (surface privative)

La loi Carrez impose que la promesse de vente ou l'acte de vente d'un lot de copropriété mentionne la surface privative du lot. Cette surface est calculée selon des règles précises (surface de plancher des locaux clos et couverts, déduction des murs, cloisons, etc.). Concrètement, si vous vendez un appartement en copropriété, vous devez faire mesurer cette surface par un professionnel. Les textes fournis ne précisent pas de seuil de tolérance (par exemple, 5 %), mais une erreur peut entraîner une réduction du prix ou une annulation de la vente. La mention de la surface Carrez est obligatoire dans l'acte.

Source : service-public.gouv.fr

État des risques (ERP)

L'état des risques (ERP) est un document obligatoire lors de la vente ou de la location d'un logement situé dans une zone ou périmètre à risques (naturels, miniers, sismiques, radon). Il doit être remis au futur acquéreur dès la première visite. Concrètement, si votre copropriété est dans une zone à risque, vous devez fournir cet état à l'acheteur. L'annonce de vente doit orienter l'acquéreur vers le site Géorisques. En cas de défaut, l'acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Les textes fournis ne précisent pas de durée de validité.

Source : service-public.gouv.fr

Audit énergétique

L'audit énergétique est obligatoire lors de la vente d'une maison ou d'un immeuble composé de plusieurs logements appartenant à un même propriétaire, si le DPE est classé E, F ou G. Il propose des scénarios de travaux pour améliorer la performance énergétique. Concrètement, si vous vendez un immeuble entier en copropriété (par exemple, un bâtiment entier que vous possédez), vous devez fournir cet audit à l'acquéreur. Les textes fournis ne précisent pas de délai de validité, mais il est généralement lié au DPE. L'audit est distinct du DPE et plus détaillé.

Source : service-public.gouv.fr

Informations sur la situation financière de la copropriété

Lors de la vente d'un logement en copropriété, le vendeur doit remettre à l'acquéreur les informations sur la situation financière de la copropriété, notamment les montants des charges hors budget prévisionnel. Concrètement, ces informations permettent à l'acheteur de connaître les dettes éventuelles de la copropriété et les appels de fonds à venir. Les textes fournis précisent que ces documents doivent être remis avec le dossier de diagnostic technique (DDT). Ils ne précisent pas de sanction spécifique en cas de défaut, mais l'absence peut entraîner un retard de vente.

Source : ecologie.gouv.fr

Pour aller plus loin :

• faire réaliser un DPE
• les sept classes du DPE
• le calendrier des interdictions de location

Questions fréquentes

Qui doit faire réaliser le DPE collectif dans une copropriété ?

C'est le syndic de copropriété qui est chargé de faire réaliser le DPE collectif pour l'ensemble du bâtiment. Il doit le commander auprès d'un diagnostiqueur certifié et le présenter en assemblée générale. Les copropriétaires votent ensuite le budget nécessaire.

Quels sont les documents à fournir à l'acquéreur lors de la vente d'un appartement en copropriété ?

Le vendeur doit remettre le dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant DPE, CREP, amiante, électricité, gaz, etc., ainsi que les informations sur la situation financière (état daté, certificat du syndic), les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales, le carnet d'entretien, et les conclusions du DTG s'il existe.

Quelle est la différence entre le DPE collectif et le DPE individuel ?

Le DPE collectif évalue la performance énergétique de l'ensemble du bâtiment (parties communes et équipements collectifs), tandis que le DPE individuel porte sur un seul logement (parties privatives). Le DPE collectif sert à établir le plan pluriannuel de travaux, alors que le DPE individuel est obligatoire pour la vente ou la location d'un lot.

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